Tokenisierung von Immobilien
Durch die Blockchain-Technologie ist es möglich verschiedene Assets digital abzubilden. Der folgende Beitrag befasst sich mit der Tokenisierung von Immobilien und den Vorteilen, die diese sowohl Anleger:innen als auch Emittenten bietet.
Wie funktioniert die Tokenisierung von Immobilien?
Spricht man beispielsweise von der Tokenisierung einer Immobilie, meint man damit das Umwandeln des realen Vermögenswerts (z.B. einer Wohnung) in Token auf einer Blockchain. Dabei soll jeder Token einen bestimmten Anteil an der Immobilie repräsentieren. Das Problem ist, dass direktes Eigentum an einer Immobilie nicht direkt tokenisiert werden kann, da dies eine Grundbucheintrag und damit einhergehend auch einen Notariatsakt erfordern würde. Ebenfalls müsste für die Übertragung der Anteile Grunderwerbsteuer abgeführt werden. Daher ist es erforderlich, dass Finanzinstrumente geschaffen werden, die die unterschiedlichen Aspekte des Eigentums an einer Immobilie abbilden und zu einer wirtschaftlichen Beteiligung der Anleger am Ergebnis führen. Genaueres zu den Arten der Tokenisierung findest du unter diesem Link.
Was sind die Vorteile der Tokenisierung?
Besonders im Immobilienbereich entsteht durch die Tokenisierung eine völlig neue Investitionsmöglichkeit. Wollte man bisher in Immobilien investieren, ohne dabei ganze Objekte zu erwerben, war dies nur über Immobilienfonds oder -aktien, das Bauherrenmodell oder mittels Nachrangdarlehen möglich. Mit diesen Varianten sind aber auch einige Nachteile verbunden: so besteht bei Immobilienfonds und -aktien nicht die Möglichkeit, selbst einzelne Objekte auszuwählen. Das Bauherrenmodell wiederum ist nach wie vor mit relativ hohen Mindestinvestitionen verbunden, die den Massenmarkt weiterhin ausgrenzt. Bei einem Nachrangdarlehen müssen die Erträge von den Anlegern selbst in der Steuererklärung erklärt werden und sind zum Einkommensteuertarif zu versteuern.
Diese Probleme können durch Tokenisierung weitestgehend eliminiert werden. So kann bei der Gestaltung von Token eine Klassifizierung als Forderungswertpapier oder als Substanzgenussrecht erreicht werden, wodurch an Stelle des Einkommensteuertarifs der besondere Steuersatz (KESt) zur Anwendung kommt. Darüber hinaus ist die Schaffung und Verwaltung von Token weit kosteneffizienter als herkömmliche Finanzierungsinstrumente. Dies erlaubt der Emittentin die Ausgabe von Token mit niedrigerem Nennwert und somit die Ansprache einer breiteren Anlegerschicht. Dadurch wird es Investor:innen ermöglicht auch kleinere Vermögen über verschiedene Projekte/Regionen/Assetklassen selbst zu streuen.
Im Vergleich zu traditionellen Immobilieninvestitionen wird durch Tokenisierung auch der Kauf- und Verkaufsprozess massiv erleichtert. Die Immobilientoken können einfach und schnell auf globalen und digitalen Plattformen gehandelt werden, wodurch auch der Pool an potenziellen Käufern erhöht wird. Diese Kombination führt zu einer deutlich höheren Liquidität am Markt und erleichtert die Finanzierung von größeren Projekten.
Durch die Blockchain-Technologie gewährleistet die Tokenisierung Sicherheit und Transparenz für die Anleger:innen. Jede Transaktion, die Eigentumsverhältnisse und etwaige Vereinbarungen werden im fälschungssicheren und unveränderbaren Hauptbuch aufgezeichnet. Dieses kann auch problemlos eingesehen werden, was das Vertrauen der Anleger:innen stärkt, Streitigkeiten reduziert und die Effizienz in Due Diligence Prozessen erhöht.
Aktuelle Herausforderungen bei der Tokenisierung
Der regulatorische Rahmen für die Tokenisierung ist noch im Entwicklungsstadium. Daher müssen sich Emittentinnen sowie Anleger:innen mit den verschiedenen Gerichtsbarkeiten und lokalen Vorschriften und Gesetzen auseinandersetzen. Besonders für die Emittenten ist es oft nicht absehbar, wie die Regulierungsbehörden die geplanten Finanzinstrumente einstufen, was den Gestaltungsprozess verkompliziert. Zur Standardisierung des regulatorischen Rahmens und hat die EU die MiCA-Verordnung verabschiedet, die neben einer Vereinheitlichung des rechtlichen Rahmens auch für mehr Schutz und Rechtssicherheit bei den Anleger:innen führen soll.
Neben der Standardisierung des rechtlichen Rahmens, ist es auch nötig, Anleger:innen über die Technologie, die Risiken und die Vorteile aufzuklären. Durch die Bereitstellung von transparenten Informationen und die Aufklärung über die spezifischen Risiken, Sorgfaltspflichten und Vorschriften muss die Anlegerkompetenz im Zusammenhang mit der relativ neuen Blockchain-Technologie gefördert werden. So kann Vertrauen in die Tokenisierung geschaffen werden und ein breiteres Publikum angesprochen werden.
Jede mögliche Ausgestaltungsform der Tokenisierung kann bei Emittenten und Anleger:innen zu unterschiedlichen steuerlichen und bilanziellen Auswirkungen führen. Die dadurch entstehende Komplexität steht im Widerspruch zum Ziel, mittels Tokenisierung neue Investitionsformen zu schaffen und eine breitere Gesellschaftsschicht anzusprechen. Um für den Massenmarkt geeignet zu sein, brauch es hier die Standardisierung von den häufigsten Anwendungsfällen, um so auch die Vergleichbarkeit verschiedener Produkte für Anleger:innen zu erleichtern.
Fazit zur Immobilien Tokenisierung
Obwohl das Tokenisieren von Immobilien derzeit noch mit ein paar Schwierigkeiten verbunden ist, überwiegen doch die Vorteile, die sich durch den Einsatz der Blockchain-Technologie ergeben. Langfristig wird die Tokenisierung zu einer Liberalisierung des Immobilienmarkts führen und Immobilieninvestments für den Massenmarkt möglich machen. Dadurch wird auch die Finanzierung für die Bauträger erleichtert.
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Autor
Florian Petrikovics
Experte für Tokenisierung & PropTech
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