10 Fragen an die apti

Florian Petrikovics: Was sind denn eigentlich PropTechs?

Jörg Buß: Also der Begriff PropTech, so ähnlich wie bei FinTech usw. kommt aus dem Englischen und ist im Grunde nichts anderes als die Abkürzung aus den zwei Begriffen „Property“ und „Technology“. Es geht also um die Technologieunternehmen, die hier die Digitalisierung der Immobilienbranche vorantreiben wollen und, über innovative technische Lösungen, die Abläufe besser strukturieren, effizienter gestalten wollen oder auch Einsparungspotenziale erheben wollen. Beziehungsweise gibt es natürlich auch ganz disruptive Ideen, wo wirklich komplette Teile des Lebenszyklus eventuell komplett neugestaltet und umgekrempelt werden. Also die Bandbreite ist sehr groß, aber im Grunde geht es vor allen Dingen um Technologieunternehmen, die sich mit den modernen Technologien bis hin zu KI auseinandersetzen und die Branche digitalisieren wollen. Das ist ja das ganz große Thema.

Also spannende Zeiten.

Du bist Vorstandsmitglied bei der apti, aber was genau ist die apti und was macht sie?

Ja, genau. Die apti ist ein Verein, ausgesprochen wieder nur eine Abkürzung, die für Austrian PropTech Initiative steht. Gegründet wurde sie von Julia Arlt, Ferdinand Dietrich und von mir 2016 und wir beschäftigen uns genau mit dem Thema Digitalisierung der Immobilienbranche. Das war von Anfang an unser Thema, das steht auch so in unseren Statuten. Wie machen wir das? Wir versuchen- aus meiner Sicht sehr erfolgreich über die letzten Jahre – die verschiedenen Stakeholder zusammenzubringen. Das heißt auf der einen Seite die Technologie Unternehmen, also die PropTechs und hier dann auch vom Start-Up bis zum Scale-Up und allen die mit uns gemeinsam daran arbeiten wollen die Immobilienbranche voranzutreiben. Auf der anderen Seite haben wir natürlich die Corporates, also die etablierten Unternehmen aus der Branche, die Interesse daran haben eigene Prozesse zu verbessern, sich das auf Augenhöhe anzuschauen und meist auch direkt mit den Foundern zu sprechen, um hier Eindrücke zu bekommen, was die Unternehmen eigentlich machen und ob sie die Probleme lösen können. Dafür haben wir verschiedenste Formate. Zusätzlich zu den beiden Gruppen kommen dann noch VCs dazu, die immer wieder bei uns vorbeischauen und Interesse an den jungen Unternehmen haben und über uns auch einen sehr direkten Zugang bekommen. Ebenso wie Kolleginnen und Kollegen aus dem wissenschaftlichen Bereich, den Universitäten, Fachhochschulen usw.

Die apti, das klingt spannend, was ihr alles macht. Wie ist denn die Idee und das Konzept dafür entstanden?

Also ich bin kein sehr großer Legenden-Erfinder, deswegen erzähl ich es so, wie es aus meiner Erinnerung war. Julia Arlt und ich haben zu der Zeit an meinem Start-Up Checkmyplace zusammengearbeitet und wir sind damals schon herumgereist. Wir haben gesehen, da tut sich was. Da gab es den Begriff PropTech eigentlich noch nicht, zumindest nicht im DACH-Raum. Es gab ihn aber schon in den USA, es gab ihn vor allen Dingen auch schon in UK. Da haben wir uns einfach angeschaut, ob es da schon Meet-ups oder Konferenzen gibt, die sich mit dem Thema auseinandersetzen. Die wirklich schauen: Welche Technologien gibt es? Was können sie überhaupt anbieten? Wie weit sind die? Welche Probleme wollen sie lösen? Welchen Teil des Lebenszyklus zum Beispiel decken sie ab? Dann waren wir auch dort und haben uns zwei Konferenzen angeschaut und gesehen: Okay, sowas brauchen wir hier eigentlich auch in Österreich. Insbesondere auch um hier – und das ist auch eines unserer „Herzensprojekte“ – das Ökosystem zu stärken, das heißt sowohl natürlich die Welt der Corporates als auch die Technologie-Welt. Wir kennen ja die Diskussionen darüber, ob es genügend VC-Kapital hier im Land gibt, um die jungen Unternehmen auch so zu fördern, dass sie groß werden können, dass sie international skalieren können. Das immer im Hinterkopf habend, haben wir uns dazu entschlossen, den Verein zu gründen, um genau das in die Wege zu leiten und das auch wirklich zu ermöglichen. Mit vielen Gesprächen, die wir damals hatten, auch mit anderen PropTechs, damals (2015/2016) gab es noch gar nicht so viel in Österreich, kam dann auch Ferdinand Dietrich, einer der Gründer der Storebox, dazu. Das Interview mit Storebox Co-Founder Ferdinand Dietrich findest du hier.

Wie ist denn die PropTech-Szene in Österreich aufgebaut?

Aus meiner Erinnerung und wenn ich das jetzt auch mit heute vergleiche, würde ich ganz klar sagen, wir hatten mal einen richtigen PropTech-Hype so um 2018/2019 herum. Da sind sehr viele neue Ideen entstanden, neue Unternehmen sind entstanden und da hatten wir auch die größten Mitgliederzuwächse. In den Corona-Jahren ist es tatsächlich ruhiger geworden, zumindest aus unserer Perspektive. Das ist das, was wir beobachten konnten. Wohingegen jetzt wieder ganz neue Ideen entstehen und daraus dann auch wieder neue Unternehmen gründen können, die sagen: „Okay, da können wir wieder ein Problem identifizieren und versuchen das zu lösen.“ Respektive sehen wir auch, dass die etablierten PropTechs, die ja schon lange keine Start-Ups mehr sind und zum Teil 50, 200, 400 Mitarbeiter:Innen haben, dass die jetzt ihr Produktportfolio ganz stark ausgeweitet haben. Hatten sie am Anfang mal ein kleines Problem gelöst und konnten damit am Markt auch ein Echo erzeugen und hier auch genügend Cashflow erzeugen um dann weiter zu arbeiten oder eben auch VCs dazu bringen konnten zu sagen: „Das ist Zukunftstechnologie, da investieren wir“, da sehen wir, dass heute das Produktportfolio massiv ausgeweitet wurde und jetzt auch einen viel größeren Teil des Lebenszyklus abdecken kann. Ein sehr gutes Beispiel ist Planradar. Das kennen wir alle hier in Österreich. Wir freuen uns alle, dass sie hier gegründet haben und genau diese Entwicklung ist hier wirklich wunderschön abzulesen.

Nach der Darstellung wie es in Österreich aussieht, welche Trends zeichnen sich denn für die Zukunft in Österreich und in Europa ab?

Das ist tatsächlich immer die schwierigste Frage, das Thema mit der Glaskugel. Das, was wir sehen, und da muss ich jetzt auf die VC zahlen zurückgreifen, wo denn das Geld der Investoren, die sich ja doch sehr intensiv mit den verschiedenen Ideen und den Gründer-Teams oder auch den handelnden Personen auseinandersetzen, hingeht. Das ist sozusagen ein guter Indikator dafür, wo die Reise hingeht. Also ich würde mal sagen, von den Unternehmensgründungen her und von den VC-Engagements sehen wir natürlich im Vergleich zu 2020 bis 2022 jetzt einen leichten Rückgang, aber ich habe vor kurzem einen sehr interessanten Vortrag genau zu dem Thema gehört. Wenn man sich die langfristige Trendlinie von 2015 bis heute anschaut, sehen wir hier trotzdem einen durchaus intakten Trend, das heißt, es wird sich nicht zurückgezogen, sondern es wird nach wie vor immer mehr Geld investiert. Sowohl in Junge als auch jetzt mittlerweile schon etablierte Technologieunternehmen, die hier weiter ihre Services ausbauen und internationalisieren und so weiter. Das ist mal so grundsätzlich der Trend. Ansonsten gibt es immer wieder so Megatrends, Themen wie ESG oder wie Kreislaufwirtschaft und rund um diese Themen entstehen dann auch immer wieder ganz tolle Ideen. Einzelnen Playern im Markt fällt dann ein: „Okay, da habe ich eine Idee, das probiere ich aus, ich probiere ein Proof of Concept hinzubekommen und wenn das klappt, vielleicht dann schon den ersten Kunden zu gewinnen, um daraus dann eine Firma zu entwickeln.“ Da sehen wir, dass eben das dann die Themen sind, die sozusagen das Feuer wieder entfachen und es so wieder zu mehr Neugründungen kommt.

Nachdem es sich bei PropTechs ja um Start-Ups handelt, was können etablierte Unternehmen von PropTech-Unternehmen lernen?

Das ist natürlich eine sehr gute Frage aus meiner Sicht. Ich würde sie nicht so direkt beantworten. Aus meiner Sicht ist es eher ein Miteinander. Es ist sehr oft so, dass die Technologieunternehmen ein Problem identifizieren, dass sie vielleicht auch mal mit einem Player am Markt diskutiert haben. Die sagen dann: „Okay, da können wir eine Lösung generieren.“ Aber das funktioniert, wenn ich zurückblicke, nicht immer, dass dann ein Produkt entwickelt wird, dass auch für das Groh der Player am Markt mit ähnlichen Problemen eine Lösung geschaffen wird. Ich muss hier in einen Dialog kommen, ich muss mit mehreren Playern einen Austausch haben, um mein Produkt dahingehend zu optimieren, dass ich dann ein Produkt entwickeln kann, das dann tatsächlich auch in mehreren Unternehmen wirklich gut eingesetzt werden kann. Und das ohne das ich viel individualisiere und sozusagen in eine Agentur-Rolle komme als PropTech und hier Individualentwicklung mache. Denn das behindert mich natürlich nachher am Skalieren und am größer werden und auch daran etwas anzubieten, dass ich „off the shelf“ dann wirklich einem ganzen Segment zur Verfügung stellen kann. Einer der Trends – wenn es jetzt nochmal um Trends geht – ist das Thema SaaS, also Software as a Service. Das ist sicherlich einer der Trends, der für junge Unternehmen ganz wichtig ist. Dass sie im Hinterkopf behalten, wenn sie Skalieren möchten, dann sollten sie sich das ganz genau anschauen, dass sie wirklich standardisierte Produkte entwickeln. Ansonsten ist es nachher nicht machbar, wenn sie in mehreren Märkten und Ländern unterwegs sind.

Und wo siehst du die größten Potenziale in der PropTech-Szene?

Das, was jetzt in den letzten 2-3 Jahren passiert ist, ist, dass sich in den größeren Unternehmen Abteilungen entwickelt haben, die sich mit dem Thema Digitalisierung auseinandersetzen. Die sich mit dem Thema, wie können wir Technologie nutzen, um sie für unsere Unternehmen an den verschiedensten Stellen sinnvoll und kostensenkend, effizienzsteigernd oder wie auch immer einzusetzen. Respektive eben auch diese Megatrends abzubilden, wenn ich in Richtung Co2-Reduktion usw. denke. Also da hat sich viel getan und da gibt es jetzt schon Abteilungen, es gibt Innovations Manager usw. Das ist aus meiner Sicht ganz wichtig, dass es da Personen gibt, die sich wirklich mit diesem Thema intensiv auseinandersetzen, die aber im Unternehmen beheimatet sind und dann eine direkte Schnittstelle bilden. Natürlich auch wiederum zum Management, die dann nachher auch Entscheidungen treffen müssen und auch Budgets freigeben müssen für die Einführung von dem ein oder anderen Produkt. Also das ist sicherlich etwas, das es jetzt schon gibt, was mir aber fehlt ist, dass es sozusagen auch noch in die Breite geht. Das heißt, da sehe ich noch ein sehr großes Potenzial, dass dann auch die mittleren und kleineren Unternehmen mitziehen und sagen: „Okay, da hat sich jetzt was etabliert, da gibt es Lösungen, die funktionieren.“ Da haben wir vor kurzem ein sehr schönes Corporate Breakfast gemacht, bei der STRABAG Real Estate, wo wir gezeigt haben, wie Corporates mit PropTechs gemeinsam Lösungen auf die Straße gebracht haben, was das für das Unternehmen gebracht hat, wie der Prozess war. Das ist, glaube ich, ganz wichtig, dass es immer wieder solche Formate gibt, um eben den kleineren und mittleren Unternehmen auch Mut zu machen, die nicht das Budget haben, zu sagen, wir haben jetzt ein paar Leute, die wir abstellen. Das funktioniert dort nicht, das ist ganz selbstverständlich. Aber zu wissen, es funktioniert und es bringt dem Unternehmen nachher auch einen Zugewinn in welche Richtung auch immer. Da sehe ich tatsächlich noch ein großes Potenzial.

Gut dann auch für die apti, die quasi die Vernetzungen zwischen den Corporates und den PropTechs herstellen.

Da sind wir natürlich gerne da und auch ein bisschen Werbung muss sein. Da haben wir jetzt auch am 14. Juni [2023] auch die PropTech Vienna wieder, wo wir nochmal den Schirm weiter aufspannen wollen und sagen: Okay, was sind denn die internationalen Megatrends, abseits von dem, was uns hier in Europa oder konkret auch in Österreich beschäftigt. Was passiert in den USA, was passiert in den Nordics, was passiert in UK, in den asiatischen Ländern bis hin zu Australien. Was sind die Themen, mit denen sie sich auseinandersetzen und schauen, dass wir hier Speaker auf die Bühne holen, die uns aus ihren Ländern das eine oder andere berichten können. Da kann ich mich natürlich informieren, wo geht die Reise hin, was sind die großen Trends und da lade ich jeden ein, einfach vorbeizuschauen und sich diesen Tag zu nehmen, weil ich denke, das kann einen tatsächlich nochmal für neue Ideen bereit machen.

Nachdem wir jetzt über die Potenziale und den Markt gesprochen haben, wo siehst du die größten Herausforderungen einerseits für PropTechs, aber auch für die Corporates, die mit PropTechs arbeiten wollen?

Ich glaube, ich muss jetzt nicht über gestiegene Kreditzinsen, Inflation usw. reden. Ich denke, das wird alles schon hinlänglich diskutiert und ist auch etwas, dass wir aus unserer Perspektive gar nicht steuern können. Das sind Dinge, die entwickeln sich, die werden hoffentlich wieder besser. Aus unserer Perspektive gesprochen, würde ich diesen ganzen Bereich mal ausblenden.

Ich denke, die größten Herausforderungen stellen nach wie vor die Kommunikation zwischen den Technologieunternehmen und den Corporates dar. Das ist meiner Meinung nach – und ich bleibe da jetzt ganz konkret bei den Kernzielgruppen – die Größte, dass es hier zu einer guten Kommunikation kommt, dass es hier zu einem Austausch kommt, zu einem Verständnis kommt und dass es dafür einen Raum gibt. Wo sie sich begegnen können und tatsächlich Stück für Stück schauen können: wie werden wir miteinander arbeiten, welche Lösungen können wir in unserer Linie wie einbauen, damit sie sinnstiftend eingesetzt werden kann. Darum dreht es sich bei uns in der apti zumindest sehr stark, dass wir immer wieder schauen, welche Formate wir kreieren können, um genau das zu ermöglichen. Da arbeiten wir auch eng mit Verbänden zusammen und schauen hier wirklich, dass wir für die verschiedenen Bereiche des Lebenszyklus Partner haben, wo wir auch genau diese Zusammenarbeit möchten. Also da sehe ich nach wie vor die größten Herausforderungen und auch im Kulturwandel. Das ist auch so ein Thema, wenn ich jetzt an die Real Estate Branche denke, brauchen wir noch einen Kulturwandel in den Unternehmen. Das heißt, es muss in den Köpfen der Wille der Handelnden genauso wie von den Entscheidungsebenen da sein, zu sagen: Wir müssen uns mit dem Thema auseinandersetzen wir wollen uns mit dem Thema auseinandersetzen und das ist etwas, auf das wir gerne zugehen und nicht mit hochgezogenen Schultern, weil wir jetzt müssen. Es ist auch etwas Schönes, sich mit dem eigenen Unternehmen zu beschäftigen und es verbessern zu wollen und ich denke, das ist auch so ein ganz wichtiges Thema.

Als Folgefrage muss ich fragen: Warum glaubst du, dass die Immobilienbranche im Vergleich zu anderen Branchen noch so wenig digitalisiert?

Also grundsätzlich haben wir mal den Begriff, also um es ein bisschen flapsig zu beantworten. Es ist eine Immobilie, das ist ja grundsätzlich nichts, was per se jetzt sehr viel Beweglichkeit ausstrahlt. Aber nein, ich denke wir wissen, dass wir nach 2008/2009 einfach in einer Phase des stetigen Wachstums waren, wenn ich so an Preise denke. Sowohl in der Miete als auch im Kauf, im Büro, in der Logistik. Wir haben also überall, bei relativ niedriger Inflation, trotzdem sehr stark steigende Preise gesehen. Das hat einfach dazu geführt, dass eine Branche, mit dem was sie war, zufrieden war. Jetzt kommen aber diese Umbrüche. Jetzt muss ich mich bewegen. Jetzt passiert was. Das sind auch Dinge, die jetzt natürlich parallel passieren. Das heißt, das Thema Digitalisierung wird jetzt aus meiner Sicht nochmal Fahrt aufnehmen, die Corona Zeit war schon grundsätzlich gar nicht so schlecht, weil da auf einmal Zeit in den Unternehmen dafür da war, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen. Aber ich denke jetzt, auch hier über die Krise, daraus entstehen ja auch immer wieder ganz neue Impulse, da sehe ich große Chancen. Ich denke, es ist vor allen Dingen der Punkt, dass man sagt, es hat doch die letzten 10-15 Jahre funktioniert. Ich weiß nicht, wie oft ich das schon gehört hab, noch auch aus meiner vertrieblichen Vergangenheit für mein PropTech. Wie oft ich gehört habe: wozu sollen wir das denn ändern, das hat doch bisher immer sehr gut funktioniert. Ich denke, diese Haltung muss sich natürlich ein Stück weit ändern, um jetzt auch in der aktuell sehr herausfordernden Zeit bestehen zu können.

Wie du vorhin schon gesagt hast: das Mindset fehlt teilweise noch in Österreich.

Ja, aber es ist ja nicht nur österreichisches Phänomen. Das muss man auch sagen. Es hängt sicherlich ein Stück weit mit der Branche und auch der Entwicklung der letzten 10-15 Jahre zusammen.

Dann kommen ja spannende Zeiten auf PropTechs und Unternehmen zu.

Auf jeden Fall. Also wir sind jetzt noch nicht am Konsolidieren, sondern wir jetzt auch sehen, die technologischen Entwicklungen, gehen so schnell. Jetzt werden über das Thema KI nochmal neue Themen möglich. Wir brauchen uns nur den Makler Avatar in einem Metaversum anzuschauen, der gar nicht mehr von einem Menschen gesteuert wird, sondern hier schon wirklich 1 zu 1 interagieren kann mit einer besichtigungswilligen Person und alle Fragen beantworten kann und in einen flüssigen Dialog treten kann. Das sind Themen, die hätten wir uns vor 10 Jahren nicht vorstellen können und heute sehen wir es. Heute kann man sich einfach kleine Videos anschauen, in denen es schon Beispiele dafür gibt. Ich denke, eben genau diese Geschwindigkeit der technologischen Duplizierung von dem, was wir heute schon haben, da sind die Zyklen extrem kurz geworden. Das wird natürlich auch die PropTech-Szene nochmal befeuern und nochmal ganz neue Lösungen zeigen. Da bin ich auch schon extrem gespannt.

Aus eigenem Interesse muss ich fragen: wie kann denn ein Steuerberater ein PropTech-Unternehmen im Rahmen der Gründung am besten unterstützen?

Ist aber eine sehr gute Frage und es freut uns natürlich, dass wir jetzt mit der TPA auch einen super Partner haben bei der apti. Aus meiner Sicht gibt es etwas Essentielles. Wenn ich am Anfang an Unternehmen gründe, komme ich als Gründerinnen, als Gründer, meistens aus einer gewissen Ecke. Entweder bin ich aus der Branche und bin hier fachlich extrem gut geeignet, um dieses Problem, dass ich eigentlich nachher lösen will, mit Technologie zu beschreiben und dafür mir dann meine Lösung zu überlegen. Oder ich komme direkt aus einem technischen Umfeld und habe Zugang zu gewissen immobilienrelevanten Themen. Es ist ja selten so, dass sich – unter Anführungszeichen – ein BWLer hinsetzt, der schon weiß, wie ich kaufmännisch ein Unternehmen aufsetze und sagt: „ Jetzt mache ich das mal ordentlich, damit wir eine gute Basis haben und dann arbeiten können und uns später um die Themen nicht mehr kümmern müssen.“ Das passiert ja defacto nicht. Ich habe schon mehr als ein Unternehmen selbst gegründet. Diese Dinge kommen, aber die kommen meistens immer erst im Nachgang und das ist meiner Meinung nach aber gar nicht so gut. Insbesondere dann, wenn man auch mit VCs und so reden will. Wenn man ein gutes Setup hat und sagen kann: Okay, da sind die Zahlen in Ordnung. Wenn ich auf Knopfdruck weiß, was habe ich denn für ein Cashflow, was habe ich denn für einen Burn Rate. Wenn ich hier ein gutes Reporting habe, das heißt wenn ich gute Daten zur Verfügung habe, die ich jederzeit auswerten kann, dann kann ich auch mit meinen VCs, mit meinen Business Angels ganz andere Gespräche führen. Dann kann ihnen hier Zugänge liefern, die sie natürlich auf ihrer Seite brauchen, um zu sehen, ob es in die richtige Richtung geht, ob man hier nochmal mit nachsteuern muss und so weiter. Deswegen glaube ich, dass es für junge Unternehmen auch in der Gründungsphase schon sehr wichtig ist, dass die Partner haben, mit dem sie mitwachsen können und wo sie von Anfang an eine gute Betreuung haben, um wirklich ein gutes Setup zu haben. Das Wichtige beim Partner ist natürlich, dass klar ist, dass Startups kein Geld haben. Das ist so, das ist sozusagen systemimmanent. Aber da bin ich ganz sicher, dass auch ein Unternehmen, wie die TPA das Verständnis hat und sagt: Okay, dann gehen wir eben mit, da können wir euch Anfang Stück für Stück unterstützen und wir wachsen einfach gemeinsam.

Genau, ja. Auf jeden Fall.

Diese Frage stellen wir all unseren Gästen, die noch kommen. Mit wem würdest du dich gerne einmal auf einen Kaffee, Bier oder ein Glas Wein treffen?

Da bin ich jetzt tatsächlich ein Kind meiner Zeit. Die aktuellen Entwicklungen, glaube ich, beschäftigen uns alle, insbesondere das Thema der KI-Entwicklung, der jetzt auf einmal exponentiell wachsenden Kurve von Wissen, dass jetzt in diese Maschinen hinein geht oder in diese Systeme hineinfließt und uns unglaubliche Ergebnisse liefert. Ich würde mich gerne mal offline in einem neutralen Raum, mit einem der führenden Köpfe aus der Szene zusammensetzen. Ich selbst habe einen technischen Background, hab auch ein gewisses mathematisches Verständnis, aber darüber hinaus würde ich mich tatsächlich gerne mal mit einem oder einer Person aus diesen Unternehmen, die jetzt gerade diese Technologien vorantreiben, zusammensetzen und mal off Records wirklich darüber reden, was denn da eigentlich dran ist. Denn es gibt sehr viel Meinung und es gibt noch nicht so viele Fakten. Und ich hätte eben gerne Fakten und würde mich gerne von der Meinung loslösen. Das wäre im Augenblick – ganz losgelöst von PropTechs – tatsächlich so ein Herzenswunsch, den ich habe.

Das wäre auf jeden Fall ein spannendes Treffen. Wenn du es schaffst, musst du wieder kommen und uns berichten.

Auf jeden Fall. Ich werde mich bemühen. Wir treffen immer wieder eine Menge spannender Personen und wenn da einer dabei ist, der da viel zu sagen hat, gerne. Es gibt ja die AI-Austria, die auch wirklich brillante Köpfe hat. Da hatten wir vor kurzem jemanden bei einem unserer Meet-Ups mit dabei, der mal ein paar Einblicke gegeben hat, aber tatsächlich, das würde mich sehr interessieren.